Question 1

Может ли иностранец купить недвижимость на Кипре?

Accepted Answer

Да. Граждане ЕС покупают на тех же условиях, что и киприоты. Для граждан стран вне ЕС действует одно правило: на одного покупателя (или семейную пару) — один объект жилой недвижимости и одобрение Совета министров. Это формальная процедура: при чистой due diligence согласование выдаётся в 95%+ случаев.

Question 2

Сколько времени занимает сделка от резервации до получения ключей?

Accepted Answer

В среднем 3–6 месяцев. Резерв и проверка титула — 2–3 недели, подписание договора и подача в Земельный кадастр — ещё месяц, одобрение Совмина для non-EU — 2–6 месяцев параллельно. На готовое жильё ключи передаются после оплаты переводного сбора; на новостройке — по графику застройщика.

Question 3

Можно ли купить недвижимость дистанционно, не приезжая на Кипр?

Accepted Answer

Да. Вы оформляете ограниченную доверенность на кипрского юриста, и он подписывает резервацию, SPA и документы на перевод собственности от вашего имени. Открытие банковского счёта и просмотры также можно организовать удалённо по видеосвязи.

Question 4

Какой стандартный размер задатка при резервации?

Accepted Answer

Задаток €5 000–€20 000 снимает объект с рынка на 3–4 недели, пока готовятся договоры. Он засчитывается в цену покупки и, как правило, возвращается, если юридическая проверка выявляет проблемы.

Question 5

Какие дополнительные расходы кроме цены объекта?

Accepted Answer

Закладывайте 8–12% сверху. Сюда входят: НДС 5% или 19% (на первичке), переводной сбор 1,5–4% (на вторичке), гербовый сбор 0,15–0,2%, нотариус и юрист 1–1,5%, регистрация в кадастре. Мы заранее показываем полную смету по конкретному лоту — без скрытых платежей.

Question 6

Сколько стоят услуги юриста при покупке недвижимости?

Accepted Answer

Обычно 1% от цены + НДС, минимум порядка €1 500. В это входит due diligence, работа с договором, регистрация в Земельном кадастре и хранение средств на клиентском счёте.

Question 7

Какой НДС платится на новую недвижимость?

Accepted Answer

Стандартная ставка — 19%. Льготная ставка 5% применяется к первой основной резиденции площадью до 130 м² и стоимостью до €350 000 (при общей стоимости объекта до €475 000 и площади до 190 м²). Для инвестиционной недвижимости и второго жилья — 19%.

Question 8

Есть ли на Кипре ежегодный налог на недвижимость?

Accepted Answer

Национальный налог на недвижимость отменён в 2017 году. Собственник платит только муниципальный налог и общинные сборы — обычно €100–€500 в год в зависимости от объекта и района.

Question 9

Как считается налог на прирост капитала при продаже?

Accepted Answer

CGT — 20% от прибыли при продаже недвижимости на Кипре. Для физлиц действует пожизненное освобождение €17 086; если объект был основным жильём не менее 5 лет — €85 430.

Question 10

Даёт ли покупка недвижимости право на ВНЖ Кипра?

Accepted Answer

Да, по программе Fast-Track (Regulation 6(2)). Минимум — €300 000 + НДС в новую жилую или коммерческую недвижимость от застройщика, плюс подтверждённый годовой доход из-за рубежа от €50 000 (+€15 000 на супруга, +€10 000 на ребёнка). Решение — около 2 месяцев. Permit бессрочный и распространяется на семью.

Question 11

Есть ли на Кипре ускоренное получение гражданства для IT-специалистов и других высококвалифицированных работников?

Accepted Answer

Да. Согласно поправке к Закону о регистрации населения 149(I)/2023, действующей с 19 декабря 2023 года, иностранные высококвалифицированные сотрудники компаний, зарегистрированных в Business Facilitation Unit Кипра (обычно IT, технологии, судоходство, биотех, R&D, фарма), могут подавать на натурализацию уже через 3 года легального проживания и работы на Кипре (вместо стандартных 7 из 10 лет) — при уровне греческого B1 и выше, либо через 4 года — при уровне A2.

Основные требования:
• Работа в одобренной Советом министров «компании с иностранными интересами» / инновационной компании.
• Валовая зарплата не менее €2 500 в месяц.
• Высшее образование (диплом/степень) и минимум 2 года профильного опыта.
• Непрерывное легальное проживание на Кипре весь квалификационный период (короткие выезды допускаются).
• Отсутствие судимостей, хорошая репутация.
• Сдача экзамена по греческому языку (минимум A2, для ускоренного 3-летнего маршрута — B1) и базового теста по истории, географии, культуре и политической системе Кипра.

Члены семьи (супруг(а) и несовершеннолетние дети) могут получить гражданство вместе с основным заявителем в те же сроки. Заявление подаётся в Департамент регистрации населения и миграции по форме M127.

Question 12

Можно ли получить гражданство Кипра через инвестиции?

Accepted Answer

Программа гражданства за инвестиции закрыта в 2020 году. Сегодня доступен только постоянный ВНЖ. Гражданство возможно по натурализации после 7 лет легального проживания (5 лет при определённых условиях) с фактическим присутствием в стране.

Question 13

Какая минимальная сумма инвестиций для ПМЖ Кипра?

Accepted Answer

Ускоренная программа ПМЖ (категория 6.2) требует инвестиций от €300 000 + НДС в кипрскую недвижимость и подтверждённого годового дохода за рубежом не менее €50 000 у основного заявителя.

Question 14

Сколько времени рассматривается заявление на ПМЖ?

Accepted Answer

По ускоренной программе решение обычно выдаётся за 2–4 месяца с момента подачи полного пакета. Биометрия и выдача карты — вскоре после одобрения.

Question 15

Распространяется ли ПМЖ на семью?

Accepted Answer

Да. Супруг(а) и финансово зависимые дети до 18 лет включаются в основное заявление. Совершеннолетние дети-студенты до 25 лет и родители заявителя или супруга также могут быть добавлены при выполнении требований по доходу.

Question 16

Какую доходность даёт сдача в аренду?

Accepted Answer

Долгосрочная аренда — 4–6% годовых нетто, краткосрочная (Airbnb-формат) в Лимасоле и Пафосе — 6–9% при грамотном управлении. Мы предоставляем услугу полной property management — от поиска арендатора до уплаты налогов и обслуживания объекта.

Question 17

Можно ли иностранцу сдавать недвижимость посуточно через Airbnb?

Accepted Answer

Да, но объект должен быть зарегистрирован в Заместительстве Министерства туризма и получить регистрационный номер, который указывается в каждом объявлении. Доход от посуточной аренды облагается налогом и НДС по ставке 5%.

Question 18

Как облагается доход от аренды на Кипре?

Accepted Answer

Доход от аренды суммируется с личным доходом и облагается по прогрессивной шкале (0–35%), при этом первые €19 500 в год не облагаются. Дополнительно взимается Special Defence Contribution 3% с 75% валовой аренды для налоговых резидентов Кипра (non-dom освобождены).

Question 19

Можно ли купить кипрскую недвижимость в ипотеку, будучи нерезидентом?

Accepted Answer

Да. Кипрские банки кредитуют иностранцев до 60–70% стоимости объекта при первоначальном взносе от 30%. Ставки — 4,5–6% годовых, срок до 25 лет. Решение занимает 4–8 недель. Требуются подтверждение дохода, выписки и справка о происхождении средств.

Question 20

Предлагают ли застройщики рассрочку на off-plan объекты?

Accepted Answer

Да. Типовая схема: 30% при подписании, а оставшиеся 70% делятся приблизительно на семь этапных платежей, привязанных к стадиям строительства и сдаче объекта. По отдельным проектам застройщики предлагают более комфортные графики (например, с большей долей платежа при сдаче).

Question 21

Какие документы просит банк при открытии счёта?

Accepted Answer

Паспорт, подтверждение адреса (счёт за коммунальные до 3 месяцев), CV, подтверждение источника средств, выписки по счетам за 6 месяцев, а для владельцев бизнеса — корпоративные документы. Compliance-проверка обычно занимает 2–6 недель.

Question 22

Как проверяется чистота сделки?

Accepted Answer

Независимый юрист (не от застройщика) проводит due diligence: проверяет титульный сертификат, отсутствие залогов и обременений, разрешения на строительство и planning permits, статус земельного участка. Договор депонируется в Земельный кадастр в течение 6 месяцев — это защищает покупателя до выпуска отдельного титула.

Question 23

Защищён ли мой платёж до получения титула?

Accepted Answer

Да. Юрист регистрирует договор купли-продажи в Земельном кадастре (Specific Performance) в течение 6 месяцев. Это защищает ваши права на объект независимо от возможных споров с застройщиком и не даёт продать его повторно.

Question 24

Могу ли я оформить недвижимость на своё имя?

Accepted Answer

Да. Иностранцы могут владеть недвижимостью на своё имя при получении разрешения Совета министров — для граждан ЕС это формальность, для большинства остальных покупателей — стандартная процедура. Также распространены структуры через кипрскую/ЕС компанию или траст.

Question 25

Какие ежегодные расходы у владельца?

Accepted Answer

Налог на недвижимость на государственном уровне отменён в 2017 году. Остаётся муниципальный сбор €85–500/год, коммунальные платежи, обслуживание комплекса (€1 500–4 000/год для премиум-резиденций с пулами и охраной) и страхование. Подоходный налог на аренду — по прогрессивной шкале с необлагаемым минимумом €19 500.

Question 26

Когда и как я получу титул собственности?

Accepted Answer

На готовый объект титул переоформляется в Земельном кадастре в течение нескольких недель после сделки. По off-plan застройщик оформляет индивидуальные титулы после сдачи и финальных согласований — обычно через 12–24 месяца после получения ключей.

Question 27

Есть ли у вас управление недвижимостью после сдачи?

Accepted Answer

Да. MetaPolis и партнёрские операторы берут на себя аренду (долгосрочную и посуточную), проверку арендаторов, обслуживание, коммунальные и бухгалтерию. Комиссия обычно 8% от долгосрочной аренды и до 20% при полном управлении посуточной сдачей.

Question 28

Какая гарантия на новостройку?

Accepted Answer

По закону застройщик даёт 10-летнюю гарантию на несущие конструкции. Гидроизоляция, инженерные системы (электрика, сантехника, климат) и отделка обычно идут с гарантией 1–3 года, а бытовая техника — по гарантии производителя.

FAQ

Читать также

КОНТАКТЫMETAPOLIS

Обсудим вашу следующую инвестицию.